N.B. Het kan zijn dat elementen ontbreken aan deze printversie.
Woningmarkt Door kabinetsbeleid is beleggen in de woningmarkt minder rendabel. „Huizen zijn niet om winst te maken, maar om in te wonen.”
Pandjesbazen waarschuwen er al bijna een jaar voor. Voorgenomen plannen voor de woningmarkt zouden te streng zijn en particuliere verhuurders nopen tot de verkoop van hun woningen. Het aantal betaalbare huurwoningen zou daardoor niet stijgen, zoals het kabinet beoogt, maar dalen.
Die verkooptijd lijkt nu aangebroken. Makelaars zien het aanbod van beleggerswoningen in hun eigen portefeuilles toenemen, zegt de NVM, de vereniging waar 70 procent van de makelaars aan is verbonden. Concrete cijfers heeft de vereniging daarvan nog niet, maar vooral in de grote steden in de Randstad zien makelaars dit fenomeen opspelen.
Neem de lokale afdeling van de NVM in Amsterdam. Jerry Wijnen, voorzitter van de Amsterdamse makelaarsvereniging MVA en zelf makelaar, verkocht sinds februari zo’n 25 huizen. Daarvan werden er tien eerder verhuurd. Van collega’s in de stad hoort hij vergelijkbare cijfers. „De huurders vertrokken en de eigenaren zeggen nu: we gaan niet meer verder met verhuren.”
Voor het verkopen van panden noemen beleggers twee redenen, zegt Wijnen. Kort gezegd kunnen verhuurders vanaf volgend jaar minder verdienen door huurprijsbeperkingen die minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting, CDA) per volgend jaar oplegt. Tegelijkertijd moeten ze fors meer belasting afdragen door een reeks maatregelen van staatssecretaris Marnix van Rij (Fiscaliteit, CDA).
Lees ook: Huizenbeleggers noemen nieuwe belastingmaatregelen ‘desastreus’. Hebben ze een punt?De zorgen van de beleggers staan in contrast met de jubelstemming die heerst bij organisaties als de Woonbond, die voor huurders opkomt, over beleggers die zich terugtrekken uit de huizenmarkt. „Als je geld wil verdienen, zoek dan alsjeblieft een andere sector”, aldus een woordvoerder van de Woonbond. „Huizen zijn niet om winst te maken, maar om in te wonen.”
Wie heeft er gelijk? Is het erg dat pandjesbazen hun beleggingsobjecten verkopen? Ja en nee, zeggen experts.
„Beleggers hebben de afgelopen jaren veel woningen gekocht”, zegt woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster, dat verantwoordelijk is voor de eigendomsregistratie van bijvoorbeeld vastgoed. Daarmee bedoelt hij zowel institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, als particuliere beleggers. Die laatste groep varieert van die ene oom met één of twee verhuurpanden tot grote partijen met honderden woningen.
Huizen waren vanaf 2013 een relatief stabiel en aantrekkelijk beleggingsobject. Aan woningen was een tekort en aan huurders niet, de prijzen van woningen stegen en de hypotheekrentes bereikten juist laagterecords. Tussen 2012 en 2022 steeg het aantal particuliere huurwoningen daardoor van zo’n 850.000 tot ruim 1,1 miljoen. Ter vergelijking: in de gereguleerde sociale huur, waarvoor in heel Nederland lange wachtlijsten bestaan, kwamen er in die periode netto 30.000 woningen bij op een totaal van 2,3 miljoen.
Het waren specifieke woningen die interessant waren voor beleggers, zegt woningmarktexpert De Vries: over het algemeen huizen van tussen de 45 en 60 vierkante meter in grote steden, de zogenoemde starterswoningen, waar toch al een tekort aan was. Onderzoek van het Internationaal Monetair Fonds toonde eerder aan dat door beleggers aangeboorde woningmarkten wereldwijd dezelfde trend doormaakten: zij dreven de prijzen op, op zoek naar meer rendement.
Ook dat is terug te zien in de cijfers. Een appartement van 60 vierkante meter kostte in 2014 gemiddeld ruim 600 euro per maand, in 2022 was dit bijna 1.000 euro. De grote steden, met meer woningkrapte, schieten boven deze gemiddelden uit.
Koopstarters kregen daardoor nauwelijks meer een kans om een woning te kopen, zegt De Vries. „Als die trend nu teruggedraaid wordt doordat beleggers hun woningen wegdoen, dan lijkt me dat niet erg.” De woningen die beleggers verkopen, verdwijnen immers niet; ze bewegen alleen van de huur- naar de koopsector.
Hoogleraar woningmarkt Marja Elsinga (TU Delft) denkt dat de negatieve effecten pas zullen opspelen als beleggers massaal panden gaan verkopen, met honderdduizenden tegelijk. Onderzoek naar deze cijfers zal dit later moeten uitwijzen. „Gaat het om een paar honderd woningen, dan kun je zeggen: het tekort aan koopwoningen is zó groot, het is goed als er een paar bij komen”, aldus Elsinga. „Maar als dit het einde van het middensegment is, voorzie ik een probleem. Een grote groep woningzoekenden kan dan geen betaalbaar aanbod vinden, vooral niet in de steden.”
Peter Boelhouwer, eveneens hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, ziet dat nadeel ook. „Terwijl huurwoningen in de middenhuur en vrije sector de smeerolie van de woningmarkt zijn: als je in de stad wil wonen, maar je inkomen te hoog is voor de sociale sector, bijvoorbeeld, biedt huren de uitkomst. Of wanneer je in scheiding ligt en snel een nieuwe woning nodig hebt. Dan betaal je in de vrije sector misschien meer, maar heb je sneller een dak boven je hoofd dan in de gereguleerde sociale huur.”
Zou het extra aanbod aan koopwoningen de prijzen kunnen doen dalen? Ja, zegt De Vries van het Kadaster. Dat zou bovenop de prijsdalingen komen die sinds vorig jaar zijn ingezet. Fijn voor starters, minder voor woningbezitters. „Die zullen niet meer doorverhuizen, beleggers zien de prijzendaling knagen aan de waarde van hun portefeuille.” Met als gevolg dat de woningmarkt juist op slot gaat en minder aantrekkelijk wordt voor beleggers en projectontwikkelaars. Waardoor, zo is de vrees, de woningbouw zal stagneren.
Ook hoogleraar Boelhouwer vreest dat de interesse in nieuwbouw van beleggers en ontwikkelaars afneemt, mede door de maatregelen die hun rendement beknotten. „Er is een perfecte storm aan het ontstaan. Aan de ene kant economische tegenwind door bouwkostenstijgingen en renteverhogingen. Aan de andere het kabinetsbeleid”, aldus Boelhouwer. „De vraag is wie nog gaat investeren in nieuwbouw. Terwijl die investeringen juist zo hard nodig zijn.”
Jerry Wijnen, makelaar in Amsterdam, ziet de verkoopprijzen van beleggerswoningen nog niet dalen. Tien van zulke huizen die hij de afgelopen weken verkocht waren allemaal starterswoningen waar veel interesse in was. De verhuurprijzen lagen tussen de 1.250 en 1.600 euro per maand, de verkoopprijzen rond de vier ton. „Heel veel mensen willen nog steeds aan de onderkant van de markt kopen, daar is weinig aanbod”, zegt hij. „En ja, het is heel erg dat ik vier ton ‘de onderkant van de markt’ moet noemen.”