Netherlands

Huurders vallen financieel verder buiten de boot

Het is een oud voorbeeld uit de economielessen: geef twee mensen met dezelfde maatschappelijk-economische positie een woning. De één een koophuis, de ander een huurhuis in de vrije sector. Dertig jaar later, de looptijd van een hypotheek, kijk je naar de verschillen in hun financiële positie. Het resultaat: de koper is financieel veel beter uit dan de huurder.

Dat voorbeeld is weer actueel nadat De Nederlandsche Bank (DNB) deze maand de toenemende kloof tussen huurders en kopers aanvoerde als aanvullend argument om het fiscale stelsel voor de woningmarkt flink op de schop te nemen. Los van de torenhoge hypotheekschulden, de sterk schommelende huizenprijzen en het effect daarvan op de consumptie, werken de kostenverschillen tussen koop en huur volgens DNB een tweedeling in de hand. De kloof bemoeilijkt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt.

De financieel toezichthouder lichtte zijn betoog toe met een rekenvoorbeeld: neem een huis van drie ton met een hypotheek van hetzelfde bedrag voor een rente van 2 procent, en een vrije huurwoning met dezelfde waarde en bijbehorende huur (zo’n 1.300 euro per maand). Rekening houdend met alle kosten, geldende fiscale regelingen en met een jaarlijkse huur- en waardestijging van 2 procent, betaalt een koper dertig jaar later nog slechts 700 euro per maand – onderhoud, belastingen en verzekeringen – én heeft die een afgelost huis met een waarde van een paar ton aan belastingvrij vermogen. De huurder is na dertig jaar per maand zo’n 2.300 euro kwijt en heeft geen vermogen opgebouwd.

In het debat over de aanpassing van fiscale woonregels wordt de vrije huursector nogal eens vergeten. Te complex, te klein, en daardoor electoraal oninteressant. Slechts 7 procent van alle woningen in Nederland is een particuliere huurwoning. Circa 33 procent is sociale huur, zo’n 60 procent is koop.

Maar de geringe aandacht voor de vrije huur is niet terecht. Scheve verhoudingen vind je niet alleen tussen (vrije) huur en koop, ook mensen met een sociale huurwoning zijn beter uit dan mensen met een vrije huurwoning. Niet voor niets zijn er jarenlange wachttijden voor betaalbare huurwoningen in het sociale segment, en stijgen de prijzen van koopwoningen hard doordat de vraag het aanbod ruimschoots overstijgt.

Sociale huurders en huizenbezitters zullen daar weinig problemen van ondervinden, maar de woningmarkt wordt er minder inclusief van. Zonder vrije huursector is de woningmarkt net een hond die zich in zijn eigen staart bijt. Wordt het kopen van een huis lastiger, dan wordt de druk op de vrije en sociale sector hoger. Is er een tekort aan huurwoningen in de vrije sector, dan zijn nog meer huizenzoekers aangewezen op de sociale sector. En omdat daar te veel mensen van afhankelijk zijn, kunnen de mensen die zo’n sociale huurwoning echt nodig hebben er niet terecht. Zo wordt het verschil tussen insiders en outsiders op de woningmarkt steeds groter, met mogelijk grote gevolgen.

Lees ook: Hoe de overheid zelf de woningnood creëerde

Als de huurmarkt beter zou functioneren, zouden mensen makkelijker verhuizen (en ook van baan wisselen). De hypotheekschuld in Nederland zou een stuk lager zijn omdat meer mensen zouden huren in plaats van kopen. Mensen zouden er vaker voor kiezen hun vermogen niet alleen in steen op te bouwen, maar ook op andere manieren. Én de gehele economie zou stabieler worden, omdat de stijging of daling van huizenprijzen minder effect op de consumptie zou hebben.

Bij toezichthouder DNB vinden ze daarom al jaren dat er iets structureels moet veranderen in het woonbeleid. Een van de oplossingen om de woningmarkt vlot te trekken is een einde maken aan de ongelijke behandeling van kopen en huren. Simpel gezegd zijn de fiscale prikkels om een huis te kopen in Nederland zó groot, dat ze tot verstoring van de hele woningmarkt leiden. Denk daarbij aan de hypotheekrenteaftrek, en aan het feit dat vermogen dat is opgebouwd in een huis nauwelijks belast wordt, terwijl vermogen dat elders is opgebouwd – op een spaarrekening, in aandelen – wel wordt belast.

Huren in de vrije sector is mede door overheidsbeleid dus onaantrekkelijker dan een huis kopen, en dat wordt gevoeld op de huurmarkt. De pijn zit hem niet alleen in de vergelijking van kopers met vrije huurders, maar vindt zijn oorsprong in de scheve verhouding tussen huurders in de sociale en de vrije sector, zegt Jasper de Groot, directeur van verhuurplatform Pararius. „Er is een veel te groot aandeel sociale huurwoningen, zeker in vergelijking met het aantal vrije huurwoningen. Er is een grote groep mensen die te veel verdient om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en te weinig om een koophuis te kunnen betalen.”

Het gevolg van deze schaarste, zegt De Groot, is dat de huurprijzen in de vrije sector veel te hoog liggen. En de mensen die nog in de sociale sector huren, maar wel iets meer kunnen betalen, blijven zitten waar ze zitten door de schaarste en de hoge prijzen.

De Groot: „Deze middeninkomens kunnen nergens terecht omdat er geen aanbod is en de huizen die er wel zijn voor te hoge huren worden aangeboden. Huurders kunnen nu niet voor- of achteruit. Extra wrang is het dat mensen hierdoor ook niet aan de onderkant van de huurmarkt kunnen instromen in een sociale woning.”

Als dat verschil tussen de grootte van de sociale en vrije sector nou minder groot is, zegt De Groot, „dan krijg je een goede mix, en meer woningen die in een soort overgangssegment zitten. Daardoor kan doorstroming op gang komen. Dat zorgt voor weer meer plek in de sociale sector en meer toegankelijke huurprijzen.”

Het voorstel huizen te belasten als vermogen lijkt in strijd met de wens om de hypotheekschuld af te lossen. Help, mijn huis verhuist naar box 3

Dat betoogt DNB in zekere zin ook. De oplossing die zij voorstaat: stop deze verstoring die kopen stimuleert en de ontwikkeling van de huurmarkt belemmert, bijvoorbeeld door de fiscale verschillen tussen huren en kopen geleidelijk volledig af te bouwen, door de hypotheekrenteaftrek te verlagen en het eigenwoningforfait stapsgewijs te verhogen, of de woning (en hypotheekschuld) gefaseerd te verplaatsen van box 1 (inkomen) naar box 3 (vermogen).

Dat zijn begrijpelijke maatregelen met het oog op het minder bevoordelen van kopers tegenover huurders. Toch leidt met name die mogelijke verschuiving van boxen altijd tot paniek en onzekerheid onder huizenbezitters. Immers: na dertig jaar braaf rente betalen en aflossen wordt de woning ineens op zijn volledige vermogenswaarde geschat en moet er belasting over betaald worden.

Die paniek bemerkten ze bij de Vereniging Eigen Huis, de organisatie die opkomt voor de belangen van huizenbezitters. Na de publicatie van het DNB-bulletin en de daaropvolgende media-aandacht kwamen er zo’n 200 mailtjes en belletjes binnen. „Opvallend veel”, zegt woordvoerder Hans André de la Porte. „Onze leden waren boos en onzeker of ze dit nou als een serieuze aankondiging van een belastingverhoging moeten zien of niet. DNB pleitte eerder voor een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek en die wens is realiteit geworden. Dus vragen onze leden zich af of dat ook nu gaat gebeuren.”

De Vereniging Eigen Huis vindt dat DNB de vergelijking tussen de woonlasten van kopers en huurders „wel erg plat slaat”, zegt André de la Porte. Volgens hem zijn de woonlasten voor huiseigenaren in werkelijkheid veel hoger dan DNB het voorstelt. „Bijvoorbeeld door toekomstige kosten voor verduurzaming of vanwege de risico’s dat de fundering hersteld moet worden. Die risico’s moet je ook meenemen als je kijkt naar de woonlasten van kopers. Daar houdt DNB geen rekening mee.”

Het aanpakken van de koopmarkt moet leiden tot beter functioneren van de huurmarkt

Waar hij voor wil waken, zegt André de la Porte, is dat de woonlasten voor kopers nu verhoogd worden, en dan te hoog blijken als de economische omstandigheden veranderen. „De rente is nu laag, maar die stand is kunstmatig gecreëerd door het beleid van de centrale banken wereldwijd. Als je nu de fiscaliteit ingrijpend verandert waardoor de woonlasten omhoog gaan en de rente gaat weer stijgen, dan breng je huizenbezitters in financiële problemen.”

DNB kreeg dan ook veel kritiek op het voorstel, dat de toezichthouder overigens al vele jaren consequent benoemt. In een blog van eind vorige week zet hoofdeconoom Olaf Sleijpen van DNB daarom nog eens op een rijtje wat er wat hem betreft moet gebeuren. Simpel gezegd moet aanpakken van de koopmarkt leiden tot beter functioneren van de huurmarkt. En ja, dat afbouwen van de fiscale voordelen voor huizenbezitters gaat pijn doen, erkent hij. De truc wordt die pijn zo uit te smeren in de tijd en voldoende compenserende maatregelen te nemen, dat het draaglijk blijft en niet tot nieuwe verstoringen leidt.

Een begin is inmiddels gemaakt met beperking van de leenruimte voor huizenbezitters en het stapsgewijs terugdringen van de hypotheekrenteaftrek. Maar er is meer nodig, aldus DNB.

Allereerst moet er meer gebouwd worden, zodat het aanbod van goede huurwoningen groter wordt. Ten tweede moet het verschil tussen ‘sparen’ in de eigen woning en anders sparen kleiner worden. Stapsgewijs, en mogelijk met terugsluizen naar huizenbezitters van de extra opbrengsten door het schrappen van de fiscale voordelen, maar het moet gebeuren. Het Centraal Planbureau becijferde vorig jaar al dat zo’n operatie niet alleen de fiscale verschillen tussen koop en huur zou opheffen, maar ook een welvaartswinst van 3,2 miljard euro per jaar zou opleveren.

Lees ook: Sleept de woningmarkt ons door de coronacrisis?

Aan een precieze route hoe het huis geleidelijk van box 1 naar box 3 kan verhuizen– met welke vrijstelling van de woningwaarde bijvoorbeeld – waagt DNB zich niet. Dat is aan de politiek, aldus Sleijpen.

Wel zegt de toezichthouder dat voor de overgang van box 1 naar box 3 zeer ruim de tijd genomen moet worden. En dat juist deze periode van extreem lage rentes hét moment is om de overgang in te zetten. Minder renteaftrek op een hypotheekrente van 2 procent doet netto immers veel minder pijn dan minder renteaftrek op een hypotheekrente van 4 of 5 procent. Iets voor het volgende kabinet om over na te denken.

Football news:

Cavani is teruggekeerd naar de training en is waarschijnlijk om te spelen tegen Crystal Palace
Fabio Capello, Juventus speelde Rugby tegen de haven. Alleen Ronaldo en Chiesa kunnen een verschil maken in deze ploeg.Voormalig Juventus en Real Madrid manager Fabio Capello heeft zich uitgesproken over de prestaties van de Italiaanse club onder Andrea Pirlo
Neymar: ik postte hoe ik herstelde van mijn blessure, en ik kreeg geen berichten waarin stond, Wow, wat een professional. Geen PSG striker Neymar heeft uiting gegeven aan zijn ongenoegen over de aandacht die aan zijn herstelwerk wordt besteed
Ole Gunnar Solscher: het werk van de juryleden is zeer moeilijk en zonder extra druk. We moeten hun beslissingen nemen
Ik weet zeker dat Messi niet in Barca blijft als ik de verkiezing niet win. Hij geeft de club 30% van de omzet
Trent had Gerrard verafgood sinds hij een kind was, en hij speelde in een sprookje: hij kreeg de zorg van Steven en de armband van de kapitein. Het verhaal van een grote relatie
Hazard ' s herstel van de verwonding is vertraagd. Hij zal waarschijnlijk niet spelen tegen Atletico op Maart 7